Khi bạn muốn xây nhà thì phải có đất, và được mọi người gọi đó là đất nền. Ngày nay đất nền được giới đầu tư khai thác đánh giá cao nhờ khả năng năng sinh lời cao và đi kèm với đó cũng có một số rủi ro gặp phải khi đầu tư. Và trong bài viết này sẽ giải đạp tới các bạn đất nền là gì? và những điều cần biết khi đầu tư vào đất nền.

Đất nền là gì?

Đất nền là gì? Đất nền là những thửa đất nguyên vẹn còng trống, chưa có bất kỳ tác động nào của con người như đào bới, san lấp, khởi công xây dựng. Giữ nguyên hiện trạng ban đầu và mảnh đất ấy khi xây nhà thì sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.

Ngoài ra, khi tìm hiểu về đất nền, nhà đầu tư thường bắt gặp khái niệm “đất phân lô bán nền”. Phân lô bán nền là hình thức sử dụng đất mà chủ đầu tư tách thửa đất đã được Nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng. Và sau đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để họ thực hiện các hoạt động như xây dựng nhà ở, kinh doanh, phân lô bán nền là loại hình bất động sản có tiềm năng sinh lời lớn nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro.

Có những loại hình đất nền nào?

Đất nền dự án

Đất nền dự án là loại đất nằm trong dự án đang được quy hoạch. Những mảnh đất này vẫn còn nguyên vẹn và chưa bị tác động bởi các hoạt động của con người. Đất nền dự án thường được sử dụng trong các công trình xây dựng quy mô lớn với nhiều tiện ích xung quanh. Đó có thể là khu dân cư, dự án nhà ở, công ty, nhà máy, văn phòng hay khu sinh thái.

Đến đây, nhiều người thường thắc mắc quy hoạch đất nền tại dự án là như thế nào. Dựa vào khái niệm đất nền dự án, người ta có thể xác định quy hoạch đất nền của dự án. Theo đó, các khu đất tại dự án thường được quy hoạch một cách minh bạch và công khai. Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm nếu xảy ra việc đền bù.

Đất nền thổ cư

Đất nền thổ cư là đất được khai thác để ở. Đây là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, thường xuất hiện ở nhiều nơi, từ nông thôn đến thành thị.

Đất thổ cư thường được sử dụng để xây dựng nhà ở, làm vườn gắn liền với nhà ở, hoặc xây dựng các công trình phúc lợi xã hội.

Đất thổ cư được chia làm 2 loại chính, bao gồm đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn.

Đất ở tại đô thị cũng giống như đất ở thông thường, nhưng thuộc phạm vi phường, thị trấn, quận, huyện, thị xã, thành phố hoặc khu dân cư quy hoạch của khu đô thị mới. Dạng đất này thuộc quyền quản lý của cấp xã và tương đương. Người mua có quyền xây dựng nhà ở, công trình để ở phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị.

Khác với đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn thuộc địa giới hành chính của vùng nông thôn và do cấp xã quản lý. Đất ở nông thôn được ưu tiên cấp phép vườn, ao phục vụ thúc đẩy sự phát triển chung của địa phương.
Đất liền kề

Thuật ngữ này được hiểu tương tự như đất dự án. Tuy nhiên, các lô đất được bố trí liền kề nhau với diện tích bằng nhau trên một dự án xây dựng. Đất liền kề thường được xem là đất chuyển đổi mục đích, đất nông nghiệp chuyển thành thổ cư hoặc ngược lại. Đây là loại đất có pháp lý rõ ràng, được quy hoạch cụ thể theo quy định của nhà nước.

Vì sao đầu tư đất nền được ưa chuộng?

Sự cần thiết của đất nền

Đất đai là sản phẩm để “an cư lạc nghiệp” của con người. Đồng thời mua đất xây nhà sẽ tiết kiệm chi phí hơn so với mua nhà xây sẵn.

Ngoài ra, đất nền là sản phẩm thiết yếu nên chủ sở hữu dễ dàng bán lại cho người có nhu cầu, đây được coi là hình thức đầu tư đảm bảo và sinh lời cao cho chủ sở hữu.

Giá trị của đất nền ngày càng tăng

Trong những năm gần đây, nền kinh tế đất nước có nhiều biến động lớn nhưng giá trị đất nền vẫn không có dấu hiệu chững lại. Nhờ giá trị tăng trưởng không ngừng, đất nền đang là kênh kinh doanh bất động sản dài hạn cho giới đầu tư. Đặc biệt, nếu các khu vực công cộng (như trường học, bệnh viện, khu vui chơi…) mà phát triển mạnh thì giá đất nền ở đó sẽ tăng rất mạnh.

Khả năng thay đổi mục đích sử dụng đất nền

Trong những năm gần đây, nền kinh tế đất nước có nhiều biến động lớn nhưng giá trị đất nền vẫn không có dấu hiệu chững lại. Nhờ giá trị tăng trưởng không ngừng, đất nền đang là kênh kinh doanh bất động sản dài hạn cho giới đầu tư. Đặc biệt, nếu các khu vực công cộng (như trường học, bệnh viện, khu vui chơi…) mà phát triển mạnh thì giá đất nền ở đó sẽ tăng rất mạnh.

Đất nền tồn tại vĩnh viễn

Nếu như các sản phẩm khác thường hư hỏng, xuống cấp theo thời gian thì đất nền có thể trường tồn mãi với thời gian và giữ nguyên trạng thái ban đầu. Chủ sở hữu có thể san lấp, xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà giá trị lô đất vẫn được đảm bảo và gia tăng theo thời gian.

Đất nền có thể làm tài sản thế chấp

Với câu hỏi “Đất nền là gì? Đất nền có thể mang đi thế chấp được không?”, câu trả lời thỏa đáng mà nhà đầu tư nhận được là có, đây là một dạng tài sản mà nhà đầu tư có thể thế chấp vay vốn tốt tại các ngân hàng. Như vậy, đất đai vừa là “đòn bẩy” tài chính, vừa có thể dùng để thế chấp một cách thuận tiện.

Những lưu ý quan trọng khi mua đất nền

Khi mua đất bạn cũng cần ghi nhớ những lưu ý sau:

Thông tin chủ đầu tư

Đừng phớt lờ hay nghe theo những chiêu trò dụ dỗ của bất kỳ ai khi chưa tìm hiểu kỹ chủ đầu tư là người như thế nào. Trên thị trường có rất nhiều nguồn thông tin khác nhau nhưng đa số là thông tin không rõ ràng, ảo, không có thật. Để chắc chắn hơn, bạn cần tìm hiểu tính khả thi và năng lực hoàn thiện của chủ dự án.

Hãy bắt đầu bằng việc chọn một nhà đầu tư uy tín: một nhà đầu tư có lịch sử tốt, thành tích làm việc tốt và tiềm lực tài chính dồi dào. Bạn nên tham khảo các dự án đã triển khai trước đó để có định hướng tốt hơn.

Hồ sơ pháp lý

Bên cạnh việc lựa chọn chủ đầu tư uy tín, điều quan trọng tiếp theo là tính pháp lý của khu đất. Trước khi mua bất kỳ mảnh đất nào, bạn cần chắc chắn rằng đã có quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền và quy hoạch đã được phê duyệt.

Để an toàn trong quá trình sở hữu, bạn nên chọn mua những mảnh đất đã có sổ đỏ. Nếu có tranh chấp hoặc thu hồi, bạn cũng sẽ được bồi thường.

Hồ sơ pháp lý của đất nền dự án thường bao gồm:

Các văn bản chứng minh khu đất nền đã được giao đất bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã được cấp sổ đỏ cho khu đất nền đó.

Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án được cấp bởi phòng kiến trúc sư trưởng.

Nếu trong trường hợp phải đem bu thì cần có chứng minh lô đất nền đã hoàn tất giải tỏa đền bù.

Một số giấy tờ có trong hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển tới văn phòng kiến trúc sư trưởng. Kèm theo văn bản kiến trúc sư.

Xem xét kỹ hợp đồng và tiến độ thanh toán

Thời gian để mua được đất nền giá tốt trực tiếp từ chủ đầu tư khoảng 2 đến 3 năm. Thực tế đây là khoảng thời gian khá dài nên nhiều người thường mua đất qua trung tâm sẽ nhanh hơn. Nếu rơi vào trường hợp này, bạn cần lưu ý về hợp đồng mua bán, giá cả, tiến độ thanh toán.

Trước hết, hãy xem kỹ các thông tin trong hợp đồng để tránh những tranh chấp về sau. Chú ý các cam kết về tiến độ thi công, thanh toán của dự án để có thể khởi kiện khi chủ đầu tư thực hiện không đúng.

Không nên mua đất nền sổ chung

Đất có sổ chung được nhà nước công nhận sở hữu chung và mọi người có quyền quyết định mọi vấn đề liên quan đến thửa đất như mua bán, tặng cho, thế chấp, ủy quyền…

Vì vậy, nếu mảnh đất có sổ chung thuộc sở hữu của nhiều người thì sau này có thể xảy ra tranh chấp ngoài ý muốn và khó giải quyết trong thời gian ngắn. Dù bạn muốn tách sổ nhưng diện tích đất nhỏ thì theo quy định của pháp luật sẽ không được phép.

4 loại đất nền bạn không nên đầu tư

Để tránh đầu tư nhầm loại đất và tiền mất tật mang, nhà đầu tư cần phân biệt 4 loại đất sau. Chúng bao gồm:

Đất nền dự án ma

“Dự án ma” không phải là thuật ngữ xa lạ trong giới đầu tư bất động sản. Thuật ngữ này chỉ những dự án hoàn toàn ảo, không có thật và cụ thể là không tồn tại trên cơ sở pháp lý. Thực chất đây chỉ là chiêu trò dụ khách hàng bỏ tiền mua dự án mà chủ đầu tư hoặc “cò” đất vẽ ra để chiếm đoạt tiền đặt cọc.

Tuy nhiên, những dự án này thường không có giấy phép hay bất kỳ loại giấy tờ pháp lý nào nên người mua cần cẩn trọng. Người mua cũng có thể chủ động tìm vị trí khu đất để thăm dò.

Đất nền phân lô nhưng chưa được cấp phép

Hiện nay, xu hướng phân lô bán nền đang được ưa chuộng vì mang lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, việc phân lô bán nền không phép thường tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Với những khách hàng mua đất để đầu tư kinh doanh, loại đất này rất khó bán, chưa kể thường bị kẹt vốn, không sinh lời. Đối với khách hàng mua nhà ở thực sẽ không được làm sổ đỏ chính chủ. Như vậy, rủi ro khi mua đất chưa phân lô là tương đối lớn.

Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của người mua, nên chọn những lô đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi, người mua sẽ được bồi thường.

Đất đang bị cầm cố

Nhiều nhà đầu tư đã phải ngậm ngùi cay đắng khi mua về những lô đất này. Vì sổ đỏ đã bị người bán thế chấp, nên khi xây dựng, chuyển nhượng thì không có quyền. Tuy nhiên, nếu người bán phá sản hoặc ngân hàng bán đất. Nhà đầu tư sẽ ra về tay trắng, không lãi, không vốn.

Đất nền được thanh lý giá rẻ

Nhiều môi giới hoặc cá nhân môi giới nhỏ lẻ đã lợi dụng lòng tin của khách hàng bằng cách đánh vào tâm lý ham giá rẻ để thu hút khách mua. Tuy nhiên, trên thực tế, những loại đất này thường nằm ở những nơi hẻo lánh, chưa kể dễ bị tranh chấp nên không cẩn thận có thể mất trắng.