Các loại sổ nhà đất cần phân biệt rõ

Thực tế có đến 5 loại sổ nhà đất; không đơn thuần chỉ là sổ đỏ, sổ hồng như những gì mọi người vẫn thường nghe. Cùng theo dõi bài viết dưới đây để nắm rõ thông tin của từng loại sổ: sổ xanh, sổ trắng, sổ đỏ, sổ hồng, và sổ mới hiện đang được cấp.

Sổ nhà đất thứ nhất: Sổ xanh

– Tên pháp lý: giấy chứng nhận quyền sở hữu đất lâm nghiệp

– Đặc điểm: có thời hạn

– Cơ quan cấp: Lâm trường – đơn vị có thẩm quyền cấp cho người dân. Để quản lý, khai thác và trồng rừng (hình thức thuê đất).

Trong trường hợp địa phương chưa có chính sách giao đất lại cho người dân, Lâm trường sẽ thu hồi đất.

Sổ nhà đất thứ hai: Sổ trắng

Một số tên gọi pháp lý của sổ trắng: Văn tự đoạn mại bất động sản, Bằng khoán điền thổ, Văn tự mua bán nhà ở,…

Hiện tại chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào của cơ quan có thẩm quyền quy định cụ thể “sổ trắng” là một trong những loại giấy tờ, quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003 cho đến thời điểm này.

Tuy vậy, trên thực tiễn áp dụng pháp luật; để bảo vệ quyền lợi cho người dân nhiều địa phương đã xem “sổ trắng” là một trong những loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003.

Sổ nhà đất thứ ba: Sổ đỏ

– Tên gọi pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

–  Màu sắc: Bìa sổ có màu đỏ

– Căn cứ cấp sổ: Sổ đỏ được cấp căn cứ theo Nghị định 64-CP; Thông tư 346/1998/TT-TCĐC áp dụng cho nhiều loại đất, cụ thể là:

+ Đất nông – lâm nghiệp, đất làm muối, đất mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất chuyên dùng các loại, đất ở nằm trong khu vực nông thôn.

+ Những thửa đất có công trình nhưng không là nhà ở, thửa đất ở chưa có nhà hoặc nhà tạm thuộc nội thành phố, nội thị xã, thị trấn.

– Trong thực tế, có thể gặp 2 loại số đỏ sau:

Loại 1: sổ chỉ có đất

Loại 2: sổ bao gồm cả đất và tài sản gắn liền với đất được cập nhật vào sổ

Phần lớn sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình theo mẫu 1 bởi loại sổ này thường gắn liền với đất nông nghiệp; lâm nghiệp; …

Đặc biệt, trong sổ đỏ cần phân biệt rõ “sổ cấp cho hộ gia đình” & “sổ cấp cá nhân”

+ Trước đây, cấp sổ cho hộ gia đình chỉ ghi mình tên chủ hộ thì tất cả các thành viên có tên trên hộ khẩu ngay tại thời cấp sổ đều có chung quyền sử dụng; ngoại trừ con sinh sau thời điểm cấp sổ thì sẽ không có quyền sử dụng đất.

→ Trong quá trình thực hiện công tác chuyển nhượng thì bắt buộc phải có sự đồng ý của những thành viên có chung quyền sử dụng đất.

+ Sổ cấp cho cá nhân hoặc nhóm cá nhân thì người có quyền sử dụng đất chỉ là những cá nhân có tên trên sổ. Ngoại trừ trường hợp, quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung của cả vợ và chồng nhưng chỉ có 1 người đứng tên.

– Đối với thẩm quyền cấp:

+ UBND cấp huyện: Thực hiện ký duyệt để cấp sổ đỏ cho mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và làm nhà ở thuộc nông thôn cho đối tượng hộ gia đình, hoặc cá nhân.

+ UBND cấp tỉnh thực hiện ký duyệt để cấp sổ đỏ cho các chủ sử dụng đất là:

* Các tổ chức trong nước được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất để sử dụng vào các mục đích

* Các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam

* Hộ gia đình và cá nhân sử dụng các loại đất thuộc nội thị xã, thị trấn, nội thành phố, đất chuyên dùng thuộc khu vực nông thôn.

Căn cứ pháp lý: Mục IV  Thông tư 346/1998/TT-TCĐC

Sổ nhà đất thứ tư: Sổ hồng(mẫu cũ)

– Tên gọi pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

– Màu sắc bìa: màu hồng

Loại sổ nhà đất này cũng được quy định nhiều mẫu khác nhau ở từng giai đoạn:

Mẫu 1, là mẫu được cấp theo Nghị định 60-CP ngày 05/7/1994  và được cấp cho đất ở tại khu vực đô thị.

Giấy chứng nhận của sổ hồng mẫu cũ thể hiện đầy đủ thông tin về chủ sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở và thực trạng nhà ở, đất ở.

Mẫu 2, được ra đời và cấp cho các trường hợp: chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư theo Điều 44 Nghị định 90/2006/NĐ-CP sau khi Luật Nhà ở 2005.

Sổ nhà đất thứ năm: Sổ mới hiện đang được cấp

–  Tên gọi pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

– Màu sắc bìa: màu hồng đậm

Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP; sau đó thì Bộ Tài nguyên và Môi trường có Thông tư 17/2009/TT-BTNMT vào ngày 21/10/2009 để thống nhất trong việc quản lý cấp giấy chứng nhận.

Người sử dụng đất có quyền được cấp GCN mẫu mới tên là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Bên cạnh đó, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Từ ngày 10/12/2009)

– Đối tượng khi đủ điều kiện, sổ mẫu mới có thể chứng nhận các nội dung sau:

+ Quyền sử dụng đất

+ Quyền sở hữu nhà ở

+ Quyền sở hữu công trình xây dựng

+ Quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.

– Thẩm quyền cấp sổ

Hiện tại, thẩm quyền cấp sổ quy định theo 2 nhóm đối tượng: địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai. Cụ thể:

Nhóm 1: Địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai

Sở Tài nguyên và Môi trường cấp sổ mẫu mới đối với đối tượng: người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản từng được cấp các loại giấy trước đây như Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng khi họ:

– Thực hiện các quyền của chủ sở hữu dẫn đến phải cấp mới Giấy chứng nhận

– Đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

(Khoản 3 Điều 105 Luật đất đai 2013)

Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận cho các đối tượng nêu trên và được sử dụng con dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường tùy thuộc vào điều kiện cụ thể tại địa phương thông qua sự cho phép của UBND tỉnh.

Tại TP.HCM, người dân được ký, cấp sổ đỏ trong vòng 1 ngày

Thông tin trên được hiểu như sau:

Theo quy định chung của cả nước thì trước đây, UBND TP.HCM cho phép Sở TN&MT được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận cho các đối tượng nêu trên. Nghĩa là Văn phòng đăng ký đất đai thành phố ký tên cấp sổ, sử dụng con dấu của Sở Tài Nguyên và Môi trường .

Mặc khác, theo quy định mới áp dụng cho 21 quận huyện và TP.Thủ Đức thì:

– UBND thành phố sẽ cho phép Sở TN&MT ủy quyền cho CHI NHÁNH VĂN PHÒNG đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã nêu ở trên.

Khi đó, Giám đốc chi nhánh VĂN PHÒNG đăng ký đất đai sẽ ký tên cấp sổ, tiếp theo sẽ chuyển về Văn phòng ĐKĐĐ đóng dấu (sử dụng con dấu của Sở TN&MT) .

Thời gian thực hiện quá trình này là 24 giờ kể từ khi nhận được hồ sơ, xác nhận danh sách, đóng dấu và cập nhật, chuyển hồ sơ trả về chi nhánh để trả ra cho người dân.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định: Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp. Theo đó, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quyết định này.

Ví dụ: Ông A được cấp sổ đỏ tại thời điểm chỉ có đất. Thời gian sau, ông A thực hiện xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác trên đất thì phải cập nhật nhà và tài sản khác vào sổ. Lúc này thẩm quyền sẽ thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tùy theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Căn cứ  pháp lý: Khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

UBND cấp huyện có nghĩa vụ: cấp sổ cho đối tượng cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Nhóm 2: Địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai

Sở Tài nguyên và Môi trường: Cấp sổ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; các tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

(2) UBND cấp huyện có nghĩa vụ cấp sổ cho đối tượng: cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Lưu ý: Sổ hồng, sổ đỏ mẫu cũ đã được cấp trước ngày 10/12/2009 theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang mẫu mới theo quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013.