Nếu tìm hiểu về các loại hình đất nông nghiệp, có thể bạn sẽ bắt gặp kí hiệu đất HNK. Vậy HNK là đất gì? Tìm hiểu các quy định về đất HNK và lời giải cho bài toán “có nên mua đất HNK để đầu tư không?”.

1. Đất HNK là gì?

HNK là ký hiệu cho loại đất trồng cây hàng năm khác, thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Mục đích sử dụng của đất HNK là: trồng các loại cây nông nghiệp ngắn hạn. Cụ thể là những loại cây có thời gian gieo trồng và thu hoạch không quá 1 năm. Chẳng hạn như cây hoa màu, mía, đay, dâu tằm, cói…

Trong nhóm đất nông nghiệp, ngoài đất HNK còn chia ra các loại đất với ký hiệu khác nhau. Ví dụ: Đất chuyên trồng lúa nước (LUC), đất trồng lúa nước còn lại (LUK), đất lúa nương (LUN), đất bằng trồng cây hằng năm khác (BHK), đất trồng cây lâu năm (CLN)…

Tham khảo bảng các loại ký hiệu đất nông nghiệp sau:

2. Giải đáp các thắc mắc về đất HNK

Có nhiều câu hỏi xoay quanh đất HNK. Sau đây là một số giải đáp để bạn hiểu rõ hơn về loại đất này.

Đất HNK khác đất CLN như thế nào?

Đất HNK là gì? Đất HNK khác đất CLN không? Đó là những câu hỏi thường gặp khi tìm hiểu về các loại đất nông nghiệp. Cả hai loại đất HNK và CLN đều nằm trong nhóm đất nông nghiệp. Nhưng điểm khác nhau giữa chúng chính là mục đích sử dụng:

Đất HNK (đất trồng cây hàng năm khác): dành cho nhóm cây trồng có thời gian sinh trưởng ngắn. Thường không quá 1 năm như: khoai, ngô, mía, cói, đa… Các loại cây này thường luân phiên gieo trồng và thu hoạch theo mùa vụ.

Đất CLN (đất trồng cây lâu năm): dành cho nhóm cây trồng có thời gian sinh trưởng trên 1 năm. Các loại cây này thường được chăm sóc và thu hoạch trong nhiều năm. Chẳng hạn như: cây dược liệu lâu năm, cây công nghiệp lâu năm, cây ăn quả lâu năm, các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát hoặc tạo cảnh quan.

Thời hạn sử dụng đất HNK là bao lâu?

Không có quy định về thời hạn sử dụng đất HNK. Chủ sở hữu có thể sử dụng đất HNK cho đến khi địa phương có sự thay đổi về quy hoạch. Ví dụ như chuyển đổi đất HNK thành đất ở.

Đất HNK có chuyển đổi sang đất ở được không?

Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định đất HNK có thể chuyển đổi mục đích sử dụng khi được sự cho phép của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, danh sách các loại đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng gồm có:

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng rừng, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản.

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác (HNK) sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.

– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sử dụng, đất rừng phòng hộ vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất thổ cư.

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất.

Đất HNK có được xây nhà không?

Đất HNK có thể được xây nhà sau khi bạn hoàn thành thủ tục xin chuyển đổi sang đất ở. Đồng thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Thủ tục chuyển đất HNK sang đất ở

Tham khảo cách chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi đất HNK sang đất ở, quy trình và chi phí:

Hồ sơ xin chuyển đổi đất HNK sang đất ở

Hồ sơ đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK sang đất ở gồm có:

– Đơn đăng ký biến động đất đai.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền trên đất.

Quy trình đăng ký chuyển đổi đất HNK

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ sở hữu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ cho Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận, kiểm tra và xem xét hồ sơ có hợp lệ hay không. Quá trình kiểm tra, sửa đổi, bổ sung hồ sơ sẽ diễn ra trong vòng 3 ngày.

Bước 3: Xử lý, giải quyết hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền xem xét, xác minh thực địa nếu cần thiết. Sau đó xác nhận vào đơn đăng ký, giấy chứng nhận mục đích sử dụng đất.

Cuối cùng là chỉnh lý và cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính của địa phương.

Thời hạn xử lý thường không quá 15 ngày với vùng đồng bằng, không quá 25 ngày đối với vùng miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn.

Phí chuyển đổi đất HNK

Theo quy định của nhà nước, cách tính chi phí chuyển đổi như sau:

Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp) – (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

4. Có nên mua đất HNK để đầu tư?

Thực tế cho thấy, đất nông nghiệp là kênh đầu tư màu mỡ nếu bạn là nhà đầu tư “sành sỏi”. Để tìm lời giải cho câu hỏi “có nên mua đất HNK để đầu tư?”, cùng xem xét ưu điểm và rủi ro khi đầu tư loại đất này.

Ưu điểm khi đầu tư đất HNK

– Đất HNK có nguồn cung phong phú, giá bán lại rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư. Nhờ đó, chủ đầu tư không cần bỏ quá nhiều vốn cũng như công sức tìm kiếm.

– Đất HNK có tiềm năng sinh lời lớn và dễ thanh khoản nếu nằm gần khu vực đông dân cư. Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất HNK sang đất ở thành công, nhà đầu tư sẽ có được khoản lãi không hề nhỏ.

Rủi ro khi đầu tư đất HNK

– Thứ nhất, đất HNK thường có diện tích lớn nên giá bán cũng không hề thấp, phù hợp với những nhà đầu tư có sẵn nguồn vốn lâu dài. Hình thức đầu tư là mua xong chờ cơ hội chuyển đổi lên đất thổ cư, phân lô bán nền.

Nếu nhà đầu tư đi theo hiện tượng “sốt đất” hoặc sử dụng phần lớn nguồn vốn đi vay thì rủi ro rất cao. Có trường hợp chưa chuyển đổi được mục đích sử dụng đất thì thị trường đã chững lại. Nhà đầu tư khó mà sang nhượng. Đặc biệt trong tình hình dịch bệnh Covid như hiện nay, nhà đầu tư rất dễ lâm vào cảnh vỡ nợ.

– Thứ hai, nhà đầu tư tìm mua đất HNK để đón dự án mới nhưng quy hoạch đô thị ở khu vực đó lại không triển khai như dự định. Lúc này, nhà đầu tư đành phải “ngậm ngùi”.

– Thứ ba, nếu nhà đầu tư chọn mua đất HNK không thuộc khu vực được quy hoạch thành đất ở thì coi như nguồn vốn sẽ bị “đóng băng” rất lâu. Giải pháp là phải chuyển hướng đầu tư sang trồng trọt, chăn nuôi hoặc cho thuê với giá thấp.

– Thứ tư, chẳng may khu đất vừa mua lại thuộc diện giải tỏa thì nhà đầu tư chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp. Đất bị thu hồi, khoản đền bù không đáng kể, mất cơ hội thu lợi nhuận.

Như vậy, có khá nhiều những rủi ro có thể khiến nhà đầu tư “sa chân” vào nợ nần. Việc mua đất HNK để sinh lời cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

5. Những lưu ý để đầu tư đất HNK hiệu quả

Sau đây là một số kinh nghiệm giúp nhà đầu tư có thể giảm thiểu rủi ro. Đồng thời, tăng cơ hội sinh lời với kênh đầu tư vào đất HNK.

Chọn đất HNK có vị trí tiềm năng

Khi tìm mua đất HNK để đầu tư, hãy lưu ý tầm quan trọng của vị trí. Cơ hội sinh lời cao nằm ở những vị trí gần với khu dân cư. Hoặc có những yếu tố để dự đoán nơi đây sẽ hình thành cộng đồng dân cư trong tương lai. Có như vậy, khi chuyển đổi thành đất thổ cư mới dễ thanh khoản và có lợi nhuận cao.

Xác minh khu đất nằm trong diện quy hoạch đất ở

Khi mua đất HNK với mong muốn chuyển đổi mục đích sang đất ở. Việc cần làm trước hết là bạn phải xác minh được khu đất nằm trong diện quy hoạch đất ở. Quy hoạc này cũng đã được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Để xác minh, bạn có thể tìm đến UBND quận/huyện để hỏi về kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Xác minh mảnh đất đủ điều kiện chuyển đổi sang đất ở

Việc chuyển đổi đất HNK sang đất ở chỉ được phê duyệt khi mảnh đất đáp ứng đủ điều kiện sau:

Điều 106 Luật đất đai năm 2013, khi chuyển nhượng đất nông nghiệp cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, mảnh đất cũng cần đảm bảo trong thời hạn sử dụng. Hoặc không xảy ra tranh chấp hay bị kê biên bản để thực hiện thi hành án.

Thương lượng về phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK, chủ sở hữu sẽ phải trả một khoản phí. Bao nhiêu tùy thuộc theo quy định của từng địa phương. Vì vậy, bạn có thể thương lượng trước với người bán về giá bán mảnh đất đã gồm một phần chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng.

Đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng mua bán đất

Luật đất đai 2013 quy định tại khoản 3 điều 167, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được công chứng và chứng thực của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

UBND cấp xã, cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất.